Le contrat compte séquestre
17 février 2022
Dans les transactions immobilières au Costa Rica, il est devenu très courant de recourir au contrat d’Escrow Agent pour garantir le paiement du prix convenu ou la restitution des fonds et des autres conditions convenues. Il s’agit d’une modalité contractuelle qui provient du droit anglo-saxon et que, en particulier, les investisseurs d’origines nord-américaine ou européenne demandent aux entreprises qui fournissent des services de comptes séquestres parce que, dans leurs pays d’origine, ils sont fréquemment utilisés et se sentent à l’aise et en sécurité.
Il s’agit d’un contrat tripartite, en vertu duquel est accordé le dépôt d’argent ou la garde de propriété, d’argent ou de documents auprès d’un tiers impartial, et qui doit être délivré une fois que les conditions convenues entre les parties sont remplies. Il s’agit d’un contrat accessoire à une transaction ou à un contrat principal.
L’agent du compte séquestre doit agir en tant que tiers neutre et impartial, qui est inscrit dans la transaction pour garantir l’exécution par les parties des obligations contenues dans le contrat principal.
Bien qu’il ne s’agisse pas d’un trust, la jurisprudence au Costa Rica a établi que l’Escrow Agent a une « obligation fiduciaire » en ce qui concerne les actifs qui lui sont remis en dépôt.
Il est également connu sous le nom de « Escrow » ou « Escrow Deposit ». L’Escrow Agent est donc un gardien temporaire des biens qui lui sont confiés. Il s’agit d’une mission de confiance : les parties à la transaction confient à l’Escrow Agent la garde temporaire des biens immobiliers ou financiers, qui doivent être livrés à un moment donné dans le futur, à qui de droit selon les conditions convenues.
Escrow n’est PAS une fiducie. La différence fondamentale réside dans le fait que, dans la fiducie, la propriété des biens est transférée au fiduciaire, pour la réalisation des objectifs du contrat. Dans l’Escrow, le titre de propriété des actifs n’est pas transféré ; ils sont seulement déposés temporairement. Dans le système de « Common Law », une fois que les actifs sont transférés en fiducie, il y a une dissociation absolue et définitive en ce qui concerne ces actifs, le fiduciaire agissant en toute indépendance au nom de la fiducie.
Certaines des règles du contrat de dépôt du code de commerce pourraient s’appliquer à l’Escrow, comme l’obligation de préserver le bien et de répondre de la détérioration ou de la perte en cas de négligence (obligation de fiducie), mais la grande différence est que le dépôt est une relation bilatérale entre le déposant et le dépositaire, alors que l’Escrow est tripartite : l’agent Escrow répond aux deux parties, de sorte que le déposant ne peut pas demander unilatéralement la restitution du dépôt.
Contrairement aux dépôts bancaires, qui sont des dépôts irréguliers, parce qu’il y a un transfert de propriété de l’argent déposé, ces ressources peuvent être utilisées aux risques et aux frais du dépositaire, mais pas dans l’Escrow. Il s’ensuit que le paiement d’intérêts n’est pas possible car cela pourrait générer un problème d’intermédiation financière qui est interdit à l’agent Escrow. Cependant, avec les instructions des parties, les fonds en dépôt pourraient être investis, aux risques et aux frais des parties, mais pas par l’Escrow Agent.
Au Costa Rica, pour agir en tant qu’Escrow Agent, il est nécessaire d’être enregistré auprès de la SUGEF, qui impose des règles de conformité très strictes, telles que l’existence d’un Manuel de conformité, de politiques de connaissance du client, de rapports mensuels de ses opérations à la SUGEF, d’un Compliance Officer, de politiques de risque, d’un code d’éthique interne, de la connaissance du personnel.
Dans notre travail de conseil Crespo-Agency.com avec tous les cabinets d’avocats et notaires avons insisté auprès des Escrow Agents sur des aspects opérationnels importants tels que :
Les instructions des parties doivent être claires et ne pas prêter à interprétation.
Le contrat principal ne doit pas être en contradiction avec le contrat de dépôt fiduciaire ; en cas de doute, c’est le contrat de dépôt fiduciaire qui doit prévaloir.
Le contrat doit établir comment agir en cas de défaillance, limiter la responsabilité de l’agent fiduciaire et faire preuve de prudence dans l’utilisation de la clause d’arbitrage.
Étant donné que, dans la législation au Costa Rica, il s’agit d’un contrat atypique et qu’il n’existe pas de réglementation expresse concernant la résolution des conflits et la manière dont l’agent de dépôt fiduciaire doit intervenir dans ces situations, il est extrêmement important d’incorporer l’option de consignation judiciaire des fonds détenus en dépôt. En effet, si les parties entrent en conflit l’une avec l’autre et donnent des instructions contradictoires et antagonistes, l’Escrow Agent, en tant que tiers impartial, ne peut pas prendre position en faveur ou contre l’une d’entre elles.