Comprar con una sociedad (offshore o local): ventajas fiscales y trampas
Introducción
Costa Rica se ha convertido en uno de los destinos favoritos para inversores inmobiliarios internacionales gracias a su estabilidad política, entorno natural privilegiado y crecimiento sostenido en el mercado de bienes raíces. Ya sea para una casa de vacaciones, una jubilación tranquila o un proyecto de renta, cada vez más extranjeros consideran adquirir una propiedad en este país centroamericano. Sin embargo, antes de cerrar un trato, surge una pregunta clave: ¿es mejor comprar a título personal o mediante una sociedad, ya sea local u offshore?
Utilizar una estructura societaria para adquirir bienes raíces puede ser una estrategia eficaz para proteger activos, reducir carga fiscal y facilitar la planificación hereditaria. No obstante, esta decisión también implica riesgos y obligaciones legales que no deben subestimarse. Las leyes costarricenses sobre sociedades, los requisitos fiscales, y las nuevas normativas internacionales de transparencia financiera son aspectos que todo comprador debe considerar.
Este artículo busca guiar al futuro comprador a través de los aspectos más importantes de comprar una propiedad con una sociedad. Exploraremos los beneficios fiscales, las diferencias entre una sociedad offshore y una local, y los errores comunes que deben evitarse.
Ya sea que estés pensando en invertir, vivir o jubilarte en Costa Rica, entender los pros y contras de este modelo de adquisición puede ayudarte a tomar decisiones más informadas y seguras para proteger tu patrimonio.
1. ¿Por qué comprar una propiedad a través de una sociedad en Costa Rica?
Comprar una propiedad en Costa Rica a través de una sociedad —ya sea una empresa local o una sociedad offshore— ofrece ventajas significativas, especialmente para inversores extranjeros y personas que desean optimizar su planificación patrimonial.
Uno de los principales beneficios es la protección de activos. Al adquirir una propiedad mediante una sociedad, el bien queda separado legalmente del patrimonio personal del comprador. Esto significa que, en caso de juicios o deudas personales, la propiedad no puede ser embargada fácilmente, ya que pertenece a una entidad jurídica distinta.
La privacidad es otro factor clave. En Costa Rica, los registros de propiedad son públicos. Comprar a través de una sociedad permite que el nombre del propietario no figure directamente en esos registros, ofreciendo mayor discreción.
En términos de eficiencia fiscal, estructurar la compra a través de una sociedad permite deducir ciertos gastos relacionados con el mantenimiento o gestión de la propiedad (seguros, reparaciones, impuestos), reduciendo así la carga impositiva si se generan ingresos por alquiler.
También facilita la planificación hereditaria. En lugar de transferir la propiedad directamente a los herederos, se pueden transferir las acciones de la sociedad que la posee. Esto simplifica el proceso sucesorio y evita los largos trámites judiciales de la herencia tradicional.
Además, en proyectos inmobiliarios de alquiler, operar bajo una sociedad facilita la gestión contable y fiscal. Toda la actividad financiera puede centralizarse en una entidad, lo que da claridad y orden a la inversión.
Sin embargo, es fundamental comprender que usar una sociedad no elimina las obligaciones legales ni fiscales. La empresa debe mantenerse activa, cumplir con las normativas locales y pagar los impuestos correspondientes. Por eso, se recomienda siempre contar con asesoría legal y contable local.
En resumen, adquirir mediante una sociedad puede ser una excelente opción estratégica, pero requiere planificación, conocimiento del sistema costarricense y acompañamiento profesional para evitar errores.
2. Sociedad local vs sociedad offshore: ¿cuáles son las diferencias?
Una de las decisiones más importantes al estructurar una compra inmobiliaria mediante una sociedad es elegir entre una sociedad local costarricense o una sociedad offshore. Ambas presentan ventajas y desafíos distintos que conviene analizar con detenimiento.
Las sociedades locales en Costa Rica generalmente se constituyen como Sociedad Anónima (S.A.) o Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.). Estas entidades son reconocidas legalmente, tienen personalidad jurídica propia, y están sujetas a leyes locales claras. Para operar, deben registrarse en el Registro Nacional, tener un domicilio fiscal en el país, designar un representante legal y cumplir con las obligaciones anuales, como el pago del impuesto de personas jurídicas.
Por otro lado, una sociedad offshore, constituida en jurisdicciones como Panamá, Belice o Islas Vírgenes Británicas, puede ofrecer beneficios en términos de privacidad o cargas fiscales reducidas. Sin embargo, en Costa Rica, cualquier entidad —aunque sea offshore— que posea bienes inmuebles debe cumplir con la legislación local: inscripción en Hacienda, presentación de declaraciones fiscales y, en algunos casos, pago de impuestos.
La percepción institucional también es relevante. Las sociedades locales suelen generar más confianza ante bancos, notarios y autoridades fiscales. Las sociedades offshore, en cambio, pueden ser vistas con sospecha o asociadas con prácticas de evasión fiscal, lo que puede complicar operaciones financieras.
En cuanto al costo, crear y mantener una sociedad local tiene tarifas moderadas y predecibles. Una sociedad offshore, en cambio, puede implicar gastos más altos, incluyendo honorarios para agentes registrados, contadores internacionales y servicios fiduciarios.
También existe el factor del riesgo legal. Utilizar una sociedad offshore mal estructurada, sin declarar sus actividades o propietarios reales, puede llevar a sanciones por evasión o incumplimiento fiscal.
En síntesis, la sociedad local suele ser más práctica y segura para quienes quieren cumplir plenamente con la normativa costarricense. La opción offshore puede ser viable para perfiles específicos, pero requiere asesoría técnica avanzada y una estricta disciplina legal para evitar problemas.
3. Beneficios fiscales de estructurar la compra con una sociedad
Una de las razones más atractivas para comprar una propiedad mediante una sociedad es la posibilidad de optimizar la carga fiscal. Si bien no se trata de evadir impuestos, sí existen mecanismos legales que permiten minimizar los costos tributarios, siempre que se estructuren correctamente.
En Costa Rica, los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos. Si una persona física posee un inmueble arrendado, debe declarar estos ingresos y tributar según las escalas del impuesto sobre la renta. En cambio, si la propiedad pertenece a una sociedad, esta puede deducir una serie de gastos operativos: mantenimiento, reparaciones, seguros, honorarios de administración y otros. Esto reduce la base imponible, lo cual se traduce en una menor obligación tributaria.
En el momento de la venta del inmueble, la ventaja también es clara. Si el bien es vendido por una persona física, se aplica un impuesto a las ganancias de capital (15 %). Sin embargo, si se venden las acciones de la sociedad que es dueña del inmueble —en lugar de vender el inmueble directamente— este tipo de transacción puede, en ciertos casos, evitar o reducir ese impuesto, dependiendo de la estructura legal utilizada.
Otro punto importante es la posibilidad de evitar la doble tributación internacional. Un inversor extranjero puede optimizar sus impuestos aprovechando tratados bilaterales de doble imposición o diseñando su estructura empresarial de forma que evite pagar impuestos tanto en Costa Rica como en su país de residencia fiscal.
También es relevante considerar que algunas sociedades pueden acogerse a regímenes fiscales especiales, como los que se aplican en zonas francas o en desarrollos turísticos autorizados. En estos casos, pueden acceder a exenciones temporales de impuestos, pero se requiere una planificación previa muy detallada.
Para obtener estos beneficios sin infringir la ley, es fundamental contar con asesoría experta. Firmas como Crespo Agency, con amplia experiencia en estructuración legal y fiscal para extranjeros en Costa Rica, pueden ayudar a diseñar una estrategia segura y eficiente.
En definitiva, los beneficios fiscales existen, pero solo son accesibles con una correcta planificación, cumplimiento riguroso y actualización constante de las normativas vigentes.
4. Riesgos y trampas al comprar mediante una sociedad
Si bien comprar una propiedad a través de una sociedad ofrece muchos beneficios, también implica riesgos importantes que pueden comprometer seriamente la inversión si no se manejan con cuidado.
Uno de los errores más comunes es pensar que una sociedad offshore garantiza anonimato absoluto. Con la implementación de acuerdos internacionales como el CRS (Common Reporting Standard) y el FATCA (en el caso de ciudadanos estadounidenses), los países intercambian información sobre titulares de cuentas y activos. Una sociedad mal estructurada puede poner al propietario en riesgo de sanciones por evasión fiscal.
Otro riesgo es el incumplimiento de obligaciones locales. Las sociedades en Costa Rica deben presentar informes anuales, pagar impuestos, actualizar el registro de beneficiarios finales y designar un representante legal residente. El olvido o negligencia en cualquiera de estas tareas puede llevar a multas o incluso a la disolución automática de la empresa.
En temas de sucesión, una estructura societaria mal diseñada puede provocar conflictos entre herederos, especialmente si no están claros los mecanismos de traspaso de acciones tras el fallecimiento del titular.
Los bancos también son cada vez más estrictos al abrir cuentas para sociedades offshore. Requieren documentación exhaustiva y, en algunos casos, rechazan solicitudes sin explicación. Esto puede dificultar la gestión de pagos, cobros y operaciones locales.
Además, mantener una sociedad requiere una gestión administrativa activa. Para inversores que residen fuera de Costa Rica, esto puede traducirse en gastos extra por servicios contables, legales y de representación.
También hay un riesgo de percepción negativa en la reventa. Algunos compradores prefieren adquirir bienes directamente de personas físicas por temor a posibles complicaciones legales con sociedades. Esto puede afectar la liquidez del activo.
En conclusión, si bien comprar mediante una sociedad puede ser una herramienta poderosa, también puede convertirse en una trampa si no se gestiona de forma profesional y conforme a la ley. Es indispensable contar con asesoría calificada desde el inicio para evitar errores que podrían resultar muy costosos.
5. Buenas prácticas para asegurar una compra inmobiliaria vía sociedad
Para maximizar los beneficios y minimizar los riesgos de comprar una propiedad mediante una sociedad en Costa Rica, es fundamental seguir una serie de buenas prácticas desde el primer momento.
La primera recomendación es elegir la estructura societaria adecuada. En la mayoría de los casos, una S.R.L. (Sociedad de Responsabilidad Limitada) resulta más flexible y sencilla de administrar que una S.A. (Sociedad Anónima), especialmente si la sociedad solo posee un inmueble.
Es imprescindible redactar unos estatutos claros y completos. Estos deben establecer quiénes son los socios, cómo se tomarán las decisiones, qué ocurrirá en caso de fallecimiento del titular, y cómo se distribuirán los beneficios. Esto evitará conflictos futuros, tanto legales como familiares.
Trabajar con profesionales locales calificados es otro punto clave. Contar con un abogado especializado en derecho corporativo, un notario y un contador con experiencia internacional permitirá que la empresa cumpla con todas las obligaciones legales y fiscales del país.
También es crucial mantener una contabilidad ordenada. Aunque la sociedad solo tenga una propiedad, es necesario registrar todos los movimientos financieros y presentar declaraciones ante Hacienda. Esto evita problemas con las autoridades y facilita la gestión.
En términos de sucesión, se recomienda incluir cláusulas específicas en los estatutos o firmar un pacto de socios que defina claramente cómo se transferirán las acciones en caso de fallecimiento del propietario.
Es importante también mantenerse al tanto de los cambios legislativos. Las leyes fiscales y corporativas están en constante evolución, especialmente bajo presión internacional. Revisar la estructura legal y fiscal anualmente es una medida prudente.
Por último, tener una estrategia de salida clara (venta del inmueble, traspaso de acciones, herencia) permite planificar cada etapa del ciclo de vida de la inversión.
Seguir estas buenas prácticas garantizará una compra segura, rentable y legalmente sólida, reduciendo sorpresas desagradables y protegiendo el patrimonio familiar.
Conclusión
Comprar una propiedad en Costa Rica mediante una sociedad —sea local u offshore— puede ser una excelente estrategia para quienes desean optimizar su inversión, proteger sus activos y planificar adecuadamente su herencia. Sin embargo, no se trata de una solución mágica. Implica cumplir con normativas fiscales, realizar gestiones legales constantes y contar con un asesoramiento profesional adecuado.
Las sociedades locales ofrecen mayor transparencia y aceptación en el ámbito costarricense, mientras que las estructuras offshore requieren un manejo meticuloso y conocimiento de normativas internacionales.
Lo más importante es entender que una estructura mal planificada puede generar más problemas que beneficios. Por eso, agencias especializadas como Crespo Agency, con experiencia en bienes raíces y fiscalidad internacional en Costa Rica, son aliadas clave para llevar a cabo este tipo de operaciones con éxito.
Invertir de forma inteligente implica estructurar correctamente desde el inicio. Y en un mercado como el costarricense, lleno de oportunidades pero también de riesgos legales, esa diferencia puede significar el éxito o el fracaso de tu proyecto inmobiliario.