Introducción
Comprar una propiedad en el extranjero suele ser el sueño de toda una vida. Costa Rica, con sus paisajes exuberantes, su clima tropical, su estabilidad política y su reconocida calidad de vida, atrae cada año a numerosos inversionistas extranjeros que desean establecerse o hacer crecer su patrimonio. Sin embargo, este sueño puede convertirse rápidamente en una pesadilla para quienes no están bien preparados, informados o asesorados. El mercado inmobiliario costarricense, aunque dinámico y lleno de oportunidades, está lleno de trampas, irregularidades legales y actores poco éticos. No se trata solo de encontrar la casa ideal con vista al mar o a la selva: también es necesario asegurar la compra desde el punto de vista legal, fiscal, técnico y humano.
En este artículo te guiaremos paso a paso para que puedas comprar una propiedad en Costa Rica sin ser estafado. Con veinte años de experiencia en bienes raíces internacionales, especialmente en América Central, pondremos a tu disposición todas las claves para evitar trampas comunes, entender las particularidades del mercado local y concretar tu compra con total tranquilidad. Ilustraremos nuestros consejos con ejemplos reales, datos recientes, testimonios de expertos locales y casos vividos por verdaderos inversionistas.
Ya sea que estés pensando en comprar una villa en Tamarindo, un terreno para construir en Nosara o un apartamento en el centro de San José, esta guía es para ti. Porque en un mercado tan atractivo como el de Costa Rica, la información es tu mejor escudo contra las sorpresas desagradables.
1. Comprender el mercado inmobiliario costarricense
El primer paso para comprar una propiedad en Costa Rica sin caer en estafas es entender las particularidades del mercado local. A diferencia de muchos países occidentales, Costa Rica no cuenta con un registro inmobiliario centralizado y de acceso público gratuito. La información sobre las propiedades sí está registrada en el Registro Nacional, pero su interpretación requiere generalmente la ayuda de un abogado local especializado en derecho inmobiliario.
El mercado inmobiliario costarricense también está en gran parte desregulado. Cualquiera puede proclamarse agente inmobiliario, sin necesidad de formación ni licencia. Esto aumenta considerablemente los riesgos para el comprador. En 2024, según un estudio de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces (CCCBR), solo el 32 % de las transacciones involucraron a un agente certificado. Además, el 18 % de los compradores extranjeros reportaron haber tenido problemas legales después de la compra.
También es importante conocer las zonas más demandadas y las tendencias de precios. Por ejemplo, en 2023, los precios aumentaron en promedio un 12 % en la provincia de Guanacaste, especialmente en Tamarindo, Santa Teresa y Playa Flamingo. En cambio, el Valle Central (San José, Heredia) mostró una estabilidad en los precios, pero sigue siendo más seguro en términos legales y logísticos.
Ejemplo real: una pareja canadiense compró un terreno cerca de Dominical en 2022, recomendado por un contacto local. Después de firmar, descubrieron que el terreno no era apto para construcción debido a una restricción ambiental no mencionada. Resultado: más de $150,000 en pérdidas.
Cita de experto:
“Los inversionistas extranjeros deben rodearse de profesionales confiables. Costa Rica ofrece buenas oportunidades, pero la debida diligencia es esencial.”
Conclusión: Antes de firmar cualquier documento, infórmate bien. Analiza las zonas, entiende la dinámica del mercado y, sobre todo, identifica a los actores confiables.
2. Verificar la legalidad del bien y los títulos de propiedad
La verificación legal es el paso crucial para evitar estafas inmobiliarias en Costa Rica. Cada propiedad debe estar debidamente inscrita en el Registro Nacional y contar con un Número de Folio Real, equivalente al número catastral. Este documento indica el propietario, la superficie, las servidumbres y las posibles cargas (hipotecas, litigios).
Se recomienda encarecidamente contratar a un abogado local independiente (no el del vendedor) para realizar una búsqueda completa de títulos. Este profesional verificará:
La validez de los títulos
La ausencia de deudas o hipotecas
Restricciones ambientales (cercanía a zonas protegidas)
Cumplimiento con los planes reguladores
Cuidado con las “propiedades en concesión”, especialmente en las zonas costeras: se trata de terrenos ubicados en la Zona Marítimo Terrestre (ZMT), que no son realmente “propiedad” del titular, sino que son concesiones por 20 años renovables. El 85 % de los terrenos frente al mar en Costa Rica se encuentran en esta situación. Estas propiedades pueden ser atractivas, pero implican muchos riesgos legales para los extranjeros.
Caso de estudio: En 2023, un inversionista español compró una casa en Playa Hermosa sin verificar los documentos. Después de la compra, descubrió que la casa estaba construida sin permiso, en un terreno ZMT, y con orden de demolición.
Dato clave: Según el Colegio de Notarios de Costa Rica (2024), más del 22 % de los litigios inmobiliarios están relacionados con propiedades compradas sin verificación adecuada de títulos.
Cita de experto:
“Es fundamental traducir y validar todos los documentos. Aunque la transacción parezca sencilla, un detalle en el título puede arruinar todo.”
Resumen: Sin título claro y sin verificación por un abogado independiente, no compres. La prudencia legal es tu mejor defensa.
3. Elegir los socios adecuados: agentes, abogados, notarios
En un país con poca regulación, la elección de los socios determina el éxito de tu compra. El agente inmobiliario, el abogado, el notario y el gestor de proyectos (si se va a construir) deben elegirse con sumo cuidado.
Agentes inmobiliarios: busca aquellos que sean miembros de la CCCBR o de la National Association of Realtors Costa Rica. Verifica sus referencias, pide ejemplos de transacciones exitosas y asegúrate de que entiendan tus objetivos (residencia, inversión, alquiler a corto plazo…).
Abogados: idealmente especializados en derecho inmobiliario internacional, que hablen inglés o francés, y completamente independientes del vendedor. Un buen abogado cobra entre el 1 % y 1.5 % del precio de venta, pero te ahorrará mucho más en caso de problemas.
Notarios: en Costa Rica, no todos los abogados son notarios. La redacción del acto público debe ser realizada por un notario registrado, quien oficializa la transacción ante la ley.
Buena práctica: Jean-Luc, un francés que vive en Escazú, contrató a Crespo Agency, una firma especializada en el acompañamiento de inversores francófonos. Gracias a su red certificada, adquirió una casa en Santa Teresa con títulos verificados, escritura notariada y estructura legal optimizada para alquiler en Airbnb.
Dato reciente: Una encuesta del Banco Central de Costa Rica (BCCR) en 2024 muestra que el 72 % de las transacciones exitosas de extranjeros se realizaron a través de un abogado independiente y un agente certificado.
Cita de experto:
“Trabajar con expertos locales de confianza marca la diferencia. La calidad de tu red es la mejor garantía contra fraudes.”
Tu equipo profesional es tu salvavidas. No escatimes en su selección ni en su pago: son la clave para tu tranquilidad.
4. Asegurar el financiamiento y entender los costos adicionales
Otro error común entre compradores extranjeros es subestimar los costos adicionales y no anticipar el financiamiento. Pocas entidades bancarias locales ofrecen préstamos a no residentes sin historial bancario o ingresos declarados en el país. Por eso, la mayoría de las transacciones se hacen en efectivo, vía transferencias internacionales.
Costos a considerar:
Impuesto de traspaso: 1.5 % del precio de compra
Honorarios legales y notariales: 2 a 2.5 %
Gastos de registro y timbres: aprox. 0.5 %
Comisiones bancarias (cambio, transferencias): 0.5 a 1 %
Honorarios profesionales: según acuerdo
Para una compra de $300,000, se deben prever unos $20,000 en costos adicionales.
Ejemplo real: una pareja belga hizo una oferta por una casa en Tamarindo sin considerar estos gastos. Al momento del cierre, tuvieron que pedir un préstamo urgente de $15,000 a un interés altísimo para cubrir los honorarios notariales, poniendo en riesgo su presupuesto.
Soluciones:
Utiliza una cuenta escrow (fideicomiso) segura, generalmente ofrecida por abogados especializados
Realiza una simulación completa con un profesional, incluyendo todos los costos
Estudia la fiscalidad local: impuesto a la propiedad (0.25 % anual), impuestos sobre ganancias de capital si hay reventa
Cita de experto:
“Los compradores deben entender que el precio anunciado nunca es el precio final. Una estimación detallada es indispensable.”
No permitas que lo inesperado arruine tu proyecto. Tener claridad sobre los flujos financieros es tan importante como la ubicación del inmueble.